Le sfide della valutazione immobiliare: l’Automated Valuation Model (AVM)

Nella gestione di un patrimonio immobiliare, la conoscenza del valore dei beni in portafoglio ha un ruolo fondamentale. Che si tratti di monitoraggio delle garanzie, imputazione a bilancio, aggiornamento periodico del valore del patrimonio, cartolarizzazione di crediti garantiti, gestione di NPL o altre esigenze, la valutazione immobiliare è uno strumento imprescindibile. Tuttavia, per ottenere valutazioni pertinenti, orientate a stabilire il giusto valore commerciale di un immobile servono professionisti qualificati e/o modelli matematici e statistici sofisticati. Infatti, valutazioni immobiliari sbagliate, sono state alla base della crisi mondiale del 2009. È qui che entra in campo l’Automated Valuation Model (AVM).

AVM è un termine usato per identificare soluzioni di valutazione statistica che forniscono una stima di valore di una proprietà specificata. Come? Utilizzando sofisticate tecniche di modellazione in modo automatizzato e un approccio basato su valori di immobili comparabili.

I modelli automatici di valutazione, nati negli Stati Uniti, si sono evoluti fino agli attuali sistemi AVM. Questi possono offrire risultati molto performanti se basati su modelli robusti e basi dati ampie e granulari.

Il 30 giugno 2021 sono entrate in vigore le “Guidelines on Loan Origination and Monitoring” (LOM), redatte dall’European Banking Authority (EBA). Esse interessano i nuovi finanziamenti e quelli già esistenti in caso di successive rinegoziazioni o modifiche contrattuali. 

Le Linee Guida LOM, redatte dall’EBA, rappresentano il punto di riferimento regolamentare, in tema di concessione e monitoraggio, dell’affidamento creditizio.

La regolamentazione europea viene incontro all’esigenza operativa delle banche (grandi portafogli da valutare, mole di dati da gestire, ecc.) che utilizzano sistemi automatici per la rivalutazione dei beni immobili che costituiscono una garanzia sui crediti.

I modelli AVM, tuttavia, sono utilizzabili anche dal mondo corporate. Ad esempio, se si ha in gestione un parco immobiliare consistente, invece di richiedere una perizia ogni anno, l’impresa può monitorare il valore degli immobili con la stima AVM.

In sintesi, le disposizioni in vigore evidenziano l’opportunità di utilizzare gli AVM come strumenti automatici di monitoraggio del valore degli immobili in garanzia e come supporto alle prime valutazioni peritali. Questo, in caso di immobili residenziali, in mercati maturi e sviluppati.

La valutazione immobiliare automatica è, inoltre, utile per effettuare analisi massive ai fini della definizione della credit policy o della valutazione di consistenti portafogli di immobili.

Secondo le “Guidelines on Loan Origination and Monitoring” (LOM) gli enti che utilizzano sistemi basati su AVM dovrebbero assicurare che:

Dovrebbero, inoltre, assicurare che i modelli statistici avanzati utilizzati siano:

I modelli di valutazione AVM sono applicabili in tutti i casi in cui si può generare valore dalla conoscenza della quotazione di mercato di un bene immobile. Basti pensare all’importanza che può avere l’analisi costante del valore del proprio patrimonio immobiliare:

– per i fondi d’investimento,

– per il settore bancario, per una corretta analisi del rischio sulle garanzie e per definire le credit policy,

– In ambito assicurativo, per agevolare una corretta definizione del valore del bene oggetto della polizza

– per il mondo corporate, come negli esempi sopra indicati.

Tutte queste attività beneficiano dell’analisi offerta dai sistemi di valutazione automatizzata, i quali, grazie alla velocità di elaborazione e alla grande quantità di dati proprietari, permettono di ottenere una valutazione praticamente immediata anche su beni immobili di diversa natura.

Con la pandemia, come era prevedibile, il mercato immobiliare ha subito un profondo cambiamento. Ci si aspettava un brusco rallentamento del mercato che non si è verificato. Anzi, dopo un 2020 che ha visto il numero delle compravendite rimanere quasi invariato rispetto all’anno precedente (fisiologico un -7% dovuto ai mesi di lockdown), nel 2021 il mercato è stato molto dinamico e si è evidenziato un importante aumento delle compravendite (+20% rispetto al 2019) e nuove tendenze di mercato.

Da un lato lo Smart Working ha comportato lo svuotarsi degli uffici e dei centri cittadini, ma la ricerca di soluzioni più spaziose e che dispongono di aree esterne quali terrazzi, balconi e giardini hanno fatto crescere in modo importante le richieste di acquisto di immobili con queste caratteristiche.

Le linee guida EBA in materia di concessione e monitoraggio del credito esplicitano l’opportunità di utilizzare gli AVM (Automated Valuation Model), gli ambiti di applicazione e le caratteristiche richieste.

La stima AVM di Cerved va in questa direzione e si distingue per un motore sempre più performante, pienamente rispondente ai requisiti EBA e in grado di garantire accuratezza nelle valutazioni automatiche degli immobili residenziali.

A questo si affianca la possibilità di effettuare verifiche automatizzate, singole o su interi portafogli secondo i più elevati standard internazionali.